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Por Ilse Sepúlveda , 29 de julio de 2022 | 17:47Un debate abierto: regulación de predios rurales, ¿a quiénes afectará?
Presidente de la CChC Valdivia apunta a que faltan normas claras y considera que la "parcela es bastante democrática", mientras que un abogado inmobiliario proyecta que se podría acabar el negocio. En tanto, un empresario del rubro reclama que se trata de una "medida extrema".
Presidente de la CChC Valdivia apunta a que faltan normas claras y considera que las parcelas son "bastante democráticas", mientras que un abogado inmobiliario proyecta que se podría acabar el negocio asociado y pide más atribuciones para el SAG. En tanto, un empresario del rubro reclama que se trata de una "medida extrema".
Por Ilse Sepúlveda
El 12 de julio pasado, el Ministerio de Agricultura instruyó al Servicio Agrícola y Ganadero (SAG) la suspensión de la certificación de la subdivisión de predios rústicos que pudieran significar una amenaza a los sistemas agroproductivos, al ecosistema y al equilibrio socio-ecológico de las localidades en las que están emplazados.
Sin embargo, lo anterior no es algo nuevo, pues lo contempla la ley que rige al SAG, Decreto Ley 3516 que establece normas sobre división de predios rústicos.
La diferencia radica en la rigurosidad que ahora el ministerio solicita al servicio, tras constatar la proliferación de proyectos de loteos en áreas rurales que vulneran la normativa vigente, simulando que continúan el destino agrícola del predio cuando en realidad cambian a destino habitacional.
El objetivo es, entonces, preservar el suelo rural para fines agrícolas y evitar los efectos de un desarrollo inmobiliario al margen de la planificación territorial, el que se vio notablemente incrementado a partir de la pandemia, que demostró que se puede teletrabajar desde cualquier espacio, provocando la migración de muchos profesionales desde centros urbanos a espacios rurales.
La forma de planificar
Para Fernando Vásquez, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción Valdivia (CChC), la complejidad del tema radica en que hasta ahora no ha habido normas claras que definan este tema.
Junto con recordar que el precedente de lo que hoy ocurre, ya pasó en el 2020 con el caso de Bahía Panguipulli, afirma que entre estos dos eventos debió haberse articulado una conversación que permitiera avanzar en materia de regulación pues allí se abrió un debate que hoy debiera plasmarse en algo concreto.
Vásquez expresa en conversación con Grupo DiarioSur que “siempre hubo uso y costumbre para generar parcelaciones”.
"Hoy los Planes Reguladores necesitan mucho tiempo para actualizarse y hay poco suelo urbano. Entonces mucha gente adquiere una parcela”, agrega.
Asegura que este instructivo tampoco resuelve el tema de fondo. “Desde nuestra perspectiva la problemática es una necesidad de suelo por falta de planificación. Una necesidad de hacer una planificación o avanzar en planificación intercomunal y también rural”.
Y agrega: “El llamado es a poder ver la forma de planificar el territorio rural, ver cuál es la alternativa para que se puedan materializar algunos de estos proyectos y se puedan obtener permisos de edificación en el sector rural. Pero tiene que ser un trabajo multisectorial”.
Por su parte, Egon Simons, gerente de la inmobiliaria Tierra Fértil, opina que “antes de adoptar medidas extremas, como se ha hecho, se debió haber dialogado con los actores involucrados”
“El fenómeno de las parcelaciones se origina, en parte, por la ausencia de planificación efectiva. Es decir, ausencia de instrumentos de planificación territorial normativos y con fiscalización adecuada. La solución comienza con contar con dichos instrumentos”, declara en conversación con Grupo DiarioSur.
SAG y parcelaciones
En este escenario, el seremi de Agricultura de Los Ríos, Patricio Barría, hace algunas aclaraciones.
“La circular mandata al SAG a tomar ciertas provisiones en cuanto a la certificación de subdivisiones. Por ejemplo, ahora el SAG tendrá la facultad para suspender la tramitación y hacer las consultas a los servicios pertinentes como Serviu y Conaf, para recabar antecedentes acerca del proyecto en particular”, puntualiza.
"Esa es la primera barrera. Después de obtenidos los antecedentes tiene la facultad de aprobar o rechazar el proyecto de subdivisión", detalla.
Según Vásquez, a través del decreto, el Ministerio de Agricultura "impartió instrucciones al SAG para decirle: sabe qué, esto que se ha hecho toda la vida mal, tenemos que pararlo”.
Y agrega: “Es algo que en términos legales nunca estuvo permitido, pero sí permitía la subdivisión y construir”.
Benjamín Sepúlveda, abogado inmobiliario, opina de manera similar.
En conversación con Grupo DiarioSur explica que “el SAG ha sido hasta ahora un mero aprobador de planos de loteos. Sí cumple con los 5 mil metros, ahí está su timbre y hasta luego”.
“El SAG es un ente que se ha dedicado a aprobar estos tipos de parcelaciones. Si cuenta con la superficie indicada, es decir, 5 hectáreas, estaba todo perfecto”, agrega.
Precisa que “la misma ley permite construir una casa patronal y una para un cuidador, pero todo apunta a una producción agrícola".
"Sin embargo, la gente se ha aprovechado y lo que hacen es construir su casa de veraneo, sin producción agrícola y tienes vecinos habitacionales. Y se produce un grave problema de agua y desechos, porque se genera un núcleo urbano y habitacional en un lugar que no estaba pensado para eso”, puntualiza.
El abogado detalla cuál es, bajo su mirada, la mayor complejidad en este tema.
“Falta una regulación detallada respecto de las atribuciones efectivas del SAG en cuanto a la aprobación de las subdivisiones de las parcelaciones agrícolas. Falta un detalle respecto de fiscalización y sanción. Hay, pero es un tema muy vago”, asegura.
“Impacto gigantesco”
Sobre si esta nueva normativa podría acarrear un impacto importante al sector, Sepúlveda no duda en en su respuesta: “Sí, gigantesco".
"¿Por qué? Porque hay muchos desarrolladores inmobiliarios que solo se dedican a esto. Compran parcelas, las subdividen y las venden”, sostiene.
Según el abogado, las consecuencias irían más allá del instructivo recién emanado desde el Minagri. Explica que si lo anterior generara con posterioridad una regulación más exhaustiva, “estas personas estarían obligadas a solicitar cambio en el uso de suelo y eso significaría tener que hacer varias cosas que van a provocar que ya no sea un buen negocio, porque encarecerá el proyecto”.
Asegura que no se trata solo de grandes inmobiliarias, si no en muchos casos de grupos de familias y de amigos que se han dedicado al rubro.
“Es una práctica que se ha dado por tanto tiempo, que es muy difícil dimensionar cuántos serán los afectados”, expresa.
Junto con asegurar que de todas maneras este nuevo escenario va a provocar un alza en los precios de las parcelaciones rurales, el abogado enfatiza que se trata de una actividad que “si se llega a regular bien, ya no va a ser negocio".
"El 1% va a querer seguir insistiendo en el tema y va a tratar de hacer el uso de cambio de suelo, pero va a encarecer tanto el negocio, que quizás ya no lo sea más”, opina Sepúlveda.
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En mirada del empresario Simons, gerente la circular del ministerio generará efectos negativos.
“Los más afectados sin duda son los ciudadanos y los municipios. Los primeros porque se les priva de la posibilidad de vivir en un ambiente campestre. La detención de las subdivisiones congela la oferta de parcelas y, en consecuencia, hace subir los precios de las parcelas disponibles”, dice con énfasis a Grupo DiarioSur.
Pensar en una solución
El presidente de la CChC Valdivia, Fernando Vásquez, compara lo que ocurre hoy y lo que pasó en Bahía Panguipulli, donde se estableció que un loteo de 228 parcelas estaba generando un nuevo núcleo urbano, sin que este suelo tuviese ese uso.
"En todo este periodo no hubo una mesa de trabajo que permitiera buscar una solución intermedia que haga compatible el modo de vida rural, con la pérdida de cobertura de suelo agrícola, que es uno de los argumentos que ha planteado el Ministerio de Agricultura”, asegura.
En ese sentido, manifiesta que no todos los suelos tienen la aptitud o capacidad agrícola.
“Hay muchos suelos que no son productivos y que se podría llegar a un acuerdo normativo para poder destinar parte de esos suelos a la vida en el sector rural. Es decir, al destino habitacional, con ciertas restricciones", puntualiza.
Y agrega: "Eso es lo que está faltando y que están pidiendo los desarrolladores y las oficinas de arquitectos: poder sentarse con Minvu y Minagri y ver cuál va a ser la visión para poder llegar a una solución”.
"Ahora se está haciendo un cambio de criterio en la autorización de los permisos y lo asumimos, pero también tenemos que pensar en la solución. Hoy hay mucha gente que le gustaría vivir la vida rural y que está quedando en el limbo o que no sabe qué va a pasar mañana con la parcela que compró”, dice el dirigente gremial.
Vásquez afirma que “hoy la parcela es bastante democrática".
"Hay parcelas de alto estándar con valores por parcela muy altos, que se convierten en segunda o tercera vivienda, pero también hay parcelaciones con estándar más bajo y a un precio mucho más accesible que adquirir un terreno en el sector urbano”, opina.
Añade que por lo anterior “mucha gente ha accedido a la parcela como primera vivienda, para lo que ha juntado peso a peso como una alternativa a los precios de viviendas y terrenos en el sector urbano. Y una gran cantidad de gente adquirió una parcela para vivir en un nodo rural”.
Por su parte, el empresario Simons, considera que “lo positivo de estas circulares y las reacciones de los diversos actores, es que una situación técnico-política de baja importancia hace noticia a nivel nacional y se posiciona como “conflicto” abriendo una posibilidad de que el gobierno y el parlamento la resuelvan”.
“Hay tendencias claras de cambios en los modos de vida de la población que se traducen en demandas concretas, ante los cuales se les debe entregar soluciones”, agrega.
Efecto paralizante
Aunque Vásquez tiene claro que no se trata de paralizar las solicitudes de ingreso de subdivisiones afirma que el instructivo genera igualmente un efecto de paralización.
“Al final del día todos los proyectos que están ingresando a certificación van a quedar suspendidos hasta que no se haga una revisión y se vea cuáles son las condiciones de entrada”, explica.
En ese sentido el seremi Barría, puntualiza que antes del instructivo del Ministerio de Agricultura, el SAG “no pedía una serie de instructivos que hay en cuanto a si el proyecto manifiesta alguna posibilidad de generar un loteo inmobiliario que tenga caminos, ciertas indicaciones de que es un proyecto habitacional”.
“En esta oportunidad se va a suspender y se va a requerir información al Serviu, por ejemplo, para ver si existen informes favorables de construcción que estipula la ley”, asegura.
Para el abogado Sepúlveda, la posibilidad de que a partir de ahora se puedan fiscalizar las parcelas ya vendidas es complejo.
“Es delicado porque si alguien compró un loteo pequeño, construyó su casa y le dicen: usted no cumple con la ley, cambió el uso del suelo. Hay toda una afectación de los derechos ya adquiridos, de propiedad", sostiene.
Y agrega: "Eso significaría tener que ir a juicio en caso de que quieran quitarle un derecho ya adquirido a alguien, porque los derechos adquiridos son tuyos y no te los pueden tocar”.
Sin embargo, sostiene que de todas formas “es hora de que se empiece a regular el tema".
"Se va a traducir en algún cambio legal, no sé en qué sentido porque no sé si efectivamente de “rajatabla” van a solamente a regular el tema de las fiscalizaciones y multas o van a dejar alguna puerta abierta para estos negocios”, se cuestiona.
Sepúlveda supone que por lo mismo se va a generar lobby: “Hay muchos agentes en el mercado para los cuales este es su único negocio. Va a haber harta discusión".
"No va a ser un cambio normativo fácil y probablemente será lento, pero se empezará a discutir y ojalá dentro del tiempo intermedio tengamos una regulación más completa”, espera el letrado.
Sostiene que el decreto del Minagri “quizás no fue lo mejor, pero ya marca un precedente para que efectivamente se empiece a ver el tema y ojalá esto se lleve a la instancia del Congreso y se pueda trabajar en una buena ley que regule bien esta materia”.
¿Y el Minvu?
Vásquez desde la CChC Valdivia tampoco tiene claridad sobre qué pasará con el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) en este nuevo escenario.
“A juicio de algunos municipios se han hecho paralizaciones de algunos proyectos entre 2020 y 2021 en Valdivia, donde no se están emitiendo permisos de edificación en estas parcelaciones, lo que solo fue mediático en los proyectos de la costa que se paralizaron, pero hay muchos proyectos paralizados por esta razón”, comenta.
Adelanta que hay que estar atentos.
“Eso pudiera ser la próxima escala en todos estos proyectos que están hoy día detenidos y en los que están ya en venta, pidiendo certificación del SAG. ¿Qué va a pasar con el Minvu y cuáles serán las instrucciones que darán desde la División de Desarrollo Urbano (DDU) del nivel central a las DDU regionales y a los directores de obra?", cuestiona.
Recuerda que recién el año pasado se empezaron a publicar y emitir las resoluciones del Minvu en las distintas regiones sobre qué era un núcleo urbano.
“Antes no estaba definido. Por lo mismo, tampoco tenía las herramientas para fiscalizar porque no había una definición al respecto”.
Para la Región de Los Ríos fue el 18 de octubre de 2021 cuando se publicó la Resolución 456 Exenta, que establece normas para subdivisiones rurales.
Según Vásquez, “cada región estableció sus propios parámetros. No fueron objeto de consulta pública y son muy dispares a lo largo del país, con parámetros más subjetivos que objetivos” .
Plano ambiental
Vásquez asume que “si hay proyectos que generan afectaciones al medioambiente o a las comunidades son proyectos que se tienen que evaluar o desechar".
"Uno no puede hacer una defensa corporativa de todos los proyectos, porque se tienen que ir evaluando. Pero hay que ver una alternativa con las autoridades ya que el modo de vida en el sector rural ha existido durante los últimos 40 años y desde mucho antes”, insiste.
El dirigente gremial aclara: “A veces sobrecargar ciertos territorios con nuevos habitantes también produce efectos negativos sobre la capacidad vial y de agua y también hay que evaluar eso”.
Por lo que se manifiesta disponible a hacer excepciones.
"Si hay que generar zonas de restricción o zonas donde no se puede dar un uso habitacional más intensivo, hay que evaluarlo. Hay que generar los segmentos que permitan evaluar ese tipo de cosas y prohibir o restringir donde haya que hacerlo”, afirma.
Más atribuciones al SAG
Para Benjamín Sepúlveda hay una conversación que va más allá de la falta de regulaciones en materia de parcelaciones y ordenamiento territorial.
“Hay toda una discusión respecto de la legalidad que hay en el tema de las atribuciones que tiene el Minagri respecto del SAG y el tema apunta más que nada a la libre disposición de los bienes”, explica.
Ante este escenario, el abogado insiste que al SAG le faltan atribuciones.
“Efectivamente hoy el SAG puede hacer más, pero va a llegar a un límite en que no podrá, porque tampoco tiene la dotación ni las capacidades necesarias para hacer esta fiscalización completa. Por eso falta que se le otorguen más atribuciones”.
Afirma que “hoy en día efectivamente la ley contempla multas y posibilidad de demolición y destrucción, pero para los proyectos no aprobados, porque estás construyendo donde no puedes”.
El abogado asegura que el SAG carece de herramientas para fiscalizar aquellos terrenos que cuentan con permiso y que no están cumpliendo con la finalidad del uso de suelo agrícola.
